Hà Nội là một trong những thành phố có tốc độ phát triển, đô thị hoá nhanh. Nhiều Khu Đô thị mới (KĐTM) đã và đang hình thành làm thay đổi diện mạo của Thủ đô, góp phần làm tăng trưởng kinh tế, giải quyết việc làm, chuyển đổi cơ cấu lao động, tạo lập môi trường đô thị với điều kiện sống hiện đại…
Cũng
trong thời gian này, nhiều quy định liên quan đến việc quy hoạch KĐTM, các quy
định quản lý đầu tư xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng mới cũng được ban
àhnh như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị cùng các Nghị định,
Thông tư hướng dẫn, theo đó UBND TP. Hà Nội cũng ban hành nhiều quyết định liên
quan đến quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố.
Đến
nay, trên địa bàn Thủ đô Hà Nội (sau khi mở rộng) có hơn 350 đồ án quy hoạch
KĐTM, khu nhà ở được triển khai thiết kế. Trong đó riêng trên địa bàn Hà Nội
(cũ) đã nghiên cứu lập quy hoạch trên 180 KĐTM và khu nhà ở với quỹ đất trên
2.500 ha, có khả năng giải quyết được 25- 30 triệu m2 sàn nhà
ở, trong đó có gần 80 KĐTvà khu nhà ở đang được triển khai xây dựng. Từ năm
1998 đến nay đã có hơn 10 triệu m2 sàn nhà ở được đầu tư xây
dựng mới. Thời gian gần đây, Hà Nội chú trọng tới việc giải quyết vấn đề nhà ở
xã hội, đặc biệt cho đối tượng người thu nhập thấp, công nhân lao động và tái
định cư phục vụ các dự án giao thông đô thị trọng điểm.
Trước
năm 2000, nhiều quy hoạch khu nhà ở hay còn gọi là khu xây dựng tập trung (chưa
có khái niệm KĐTM) được hình thành dưới dạng nhà chia lô, từ 50- 100m2/lô,
với kích thước mặt tiền từ 3- 5m, hệ thống giao thông hạ tầng nói chung tối
thiểu theo quy chuẩn và các tiện ích xã hội gần như không được đề cập (Hoàng
Cầu, Đống Đa, Đầm Trấu…). Năm 2010, Thành phố ban hành quyết định 123/2001/QĐ-
UBND về việc “Ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng
các KĐTM, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội” nêu rõ cơ cấu
sử dụng đất phải đạt khoảng 60% cho xây dựng nhà ở cao tầng (chủ yếu từ 9 tầng
trở lên) và khoảng 40% xây dựng biệt thự, nhà vườn, không chia lô xây nhà ống.
Thành công của sự phát triển các KĐTM tại HàNội thời gian qua
Kể
từ đó, quy hoạch các KĐTM triển khai theo cơ cấu sử dụng đất như trên, đặc biệt
đã tính toán đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các tiện ích xã hội theo
quy mô dân số của KĐTM như KĐTM Trung Văn - Từ Liêm (2003), KĐTM Sài Đồng- Long
Biên (2004), Nghĩa Đô- Cầu Giấy (2004), Trung Yên, Pháp Vân, Tứ Hiệp, Mỹ Đình
II, Cầu Bươu, Thạch Bàn… các KĐTM có tính tiêu biểu như Linh Đàm, Nam Thăng
Long , Trung Hoà- Nhân Chính, Cầu Giấy, Mễ Trì, Việt Hưng và các dự án Vinhomes… được coi như mô hình
kiểu mẫu về môi trường sống hiện đại, tiện nghị; tương phản với với hình ảnh
các khu chung cư đã xuống cấp hoặc các khu nhà chia lô, nhà ống với hạ tầng
giao thông chật chội, mật độ dân cư đậm đặc, thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội và các tiện ích khác.
Các
KĐTM trong thời kỳ này được xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở của đông đảo
người dân đô thị trong thời kỳ thành phố Hà Nội phát triển vượt bậc sau đổi
mới, thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản. Cho đến năm 2006, Chính phủ chính thức ra Nghị định số
02/2006/NĐ- CP ngày 5 tháng 1 năm 2006 quy định về Quy chế KĐTM, theo đó “Dự án
KĐTM là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác,
được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt,
có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị
đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Trên
cơ sở điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt tại QĐ 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998, quy hoạch chi
tiết tỷ lệ 1/2000 các quận, tỷ lệ 1/5000 các huyện cơ bản được UBND thành phố
phê duyệt từ năm 2000- 2004, về vị trí quy hoạch các KĐTM giai đoạn này thường
bám theo các trục giao thông chính, các tuyến đường theo quy hoạch, quy mô
khoảng từ 20 ha- 200 ha với những nét chính như:
- Về
quy hoạch sử dụng đất: quy hoạch các KĐTM giai đoạn này tuân thủ quy
hoạhc chi tiết 1/2000 của các quận, cơ cấu sử dụng đất theo QĐ 123/2001/QĐ-
UBND, tính toán như cấu sử dụng đất cho các công trình công cộng cấp thành phố,
cấp khu vực và cấp đơn vị ở, bố trí đất trường học, nhà trẻ, cây xanh, bãi đỗ
xe… theo quy mô dân số của khu đô thị và theo quy chuẩn, tiêu chuẩn lúc đó, có
tính toán hỗ trợ cho khu dân cư lân cận. Một số KĐT bố trí đất ở cao tầng bám
theo các trục đường lớn quanh KĐT, đất ở thấp tầng, đất trường học, các công
trình thấp tầng…bố trí bên trong.
- Về
quy hoạch kiến trúc cảnh quan: như trên đã phân tích, việc quy định tỷ
lệ đất ở cao tầng đã tác động tích cực đến yếu tố cảnh quan, một số KĐTM bố trí
đất ở cao tầng bám theo các trục đường lớn quanh KĐTM, tạo được bộ mặt kiến
trúc cho KĐT, đất ở thấp tầng, đất trường học, các công trình thấp tầng… bố trí
bên trong kết nối các khu dân cư hiện hữu hoặc đường nội bộ khu vực. Có thể nói
việc bố trí nhà cao tầng là bước đột phá về mặt cảnh quan cũng như tăng hiệu
quả sử dụng đất, là yếu tố cơ bản hình thành mô hình phát triển các KĐTM giai
đoạn này.
- Về
quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội: đồng bộ với quy hoạch sử
dụng đất và cảnh quan, tính toán quy mô, công suất theo đúng quy chuẩn, tiêu
chuẩn hiện hành, một số khu cân đối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với khu
vực lân cận hoặc theo quy hoạch chi tiết khu vực được duyệt. Đây là điểm mới
trong quản lý về quy hoạch cũng như về đầu tư xây dựng các KĐTM, khu chức năng
đô thị và các dự án độc lập sau này. Về tổng thể, các quy hoạch KĐTM đều đáp
ứng được nhu cầu sử dụng của dân cư về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tuy
nhiên việc hình thành một KĐTM thực tế có thể diễn ra trong một thời gian khá
dài- 10 năm (Trung Hoà- Nhân Chính) đến 15 năm (Linh Đàm) do nhu cầu thị
trường, do cơ chế đầu tư sau quy hoạch được duyệt nên còn gây nhiều bất cập,
gây bức xúc cho cư dân trong khu đô thị.
Sau
một số mô hình KĐTM với loại hình, quy mô và tính chất khác nhau triển khai
theo quy hoạch, được đưa vào sử dụng, đạt thành công trong việc phát triển
không gian sống, môi trường trong sạch và hạ tầng tương đối hoàn chỉnh. KĐTM
cũng bộc lộ nhiều hạn chế, mặt trái về quy hoạch kiến trúc cảnh quan, quy hoạch
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơ chế quản lý đầu tư sau quy hoạch.
Hạn chế của mô hình KĐTM tại Hà Nội thời gian qua
- Về vị trí: theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020,
các KĐTM phân bố chủ yếu ở các khu vực sau:
Phía
Bắc, Đông bắc sông Hồng, gồm các khu như Bắc Thăng Long, Sài Đồng, Thạch Bàn,
Đặng Xá, các khu này có ưu điểm tương đối độc lập, cách xa khu trung tâm thành
phố, gần các tuyến giao thông chính, thuận lợi cho việc phát triển hạ tầng cơ
sở. Tuy nhiên do xa trung tâm nên việc phát triển còn chậm. Phía Tây và Tây Nam
gồm các KĐTM tại huyện Từ Liêm, quận Cầu Giấy, huyện Thanh Trì, quận Hoàng Mai.
Do
quỹ đất phát triển đô thị nằm từ vành đai 2 đến vành đai 3 nên các đô thị mới
càng gần trung tâm có sự hấp dẫn cao, xen kẽ với dân cư hiện hữu, kết hợp tái
định cư nên dẫn tới việc dân cư tập trung quá đông, các khu xa hơn kém sức hấp
dẫn hơn nên việc phát triển chúng vẫn còn chậm do hệ thống giao thông theo quy
hoạch chưa được đầu tư. Các KĐTM ở Hà Nội hiện nay vẫn chưa thực sự đáp ứng
được nhu cầu xã hội hoá nhà ở cho mội đối tượng. Hệ thống các KĐTM chưa hình
thành đều khắp theo quy hoạch chung, đa phần tập trung xung quanh đô thị trung
tâm, vì vậy chưa đáp ứng vấn đề điều hoá dân số cũng như giảm dân số khu vực
trung tâm.
- Về quy hoạch sử dụng đất: phần lớn quy hoạch các KĐTM đều tính toán đủ cơ cấu, thành
phần sử dụng đất tối thiểu của bản thân KĐT, một số khu theo quy hoạch chi tiếp
phải cân đối thêm cơ cấu sử dụng đất của khu vực và của Thành phố. Tuy nhiên
trong thời gian qua, từ KĐT chỉ có chức năng tái định cư hoặc KĐTM bình thường
đến khu có tính chất cao cấp, thường đưa tỷ trọng đất ở còn lên tỷ lệ, mật độ
tối đa, các loại đất khác, đặc biệt là đất giao thông, cây xanh, thể dục thể
thao trường học, bãi đỗ xe… đều ở tỷ lệ tối thiểu. Do cơ chế đầu tư, việc đầu
tư đồng bộ theo quy hoạch không có, các chủ đầu tư tập trung đầu tư các hạng
mục nhà ở thu lợi nhuận trước nên hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hạn
chế về diện tích; lại là những hạng mục đầu tư sau cùng, gây nhiều bức xúc
trong dư luận. Các đô thị đã đi vào hoạt động trong khi hạ tầng xã hội thiết
yếu như trường học, nhà trẻ, dịch vụ thương mại chưa đầu tư. Hợp lý hơn có thể
thấy ở mô hình quy hoạch KĐTM kết hợp công viên như KĐTM Linh Đàm hoặc KĐTM Cầu
Giấy, đã tạo sự đặc trưng, ưu điểm của KĐT nhưng khi đi vào sử dụng hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội đều ở tình trạng thiếu, quá tải.
- Về quy hoạch kiến trúc cảnh quan: việc bố trí đất ở cao tầng bám theo các trục
đường giao thông chính của KĐT là tư duy tất yếu của các nhà làm quy hoạch, tạo
ra bộ mặt KĐT, tăng sức hấp dẫn đầu tư . Tuy nhiên việc tạo ra bức tường các
nhà cao tầng xung quanh các công trình thấp tầng (khu Mỹ Đình 2) đã làm giảm
giá trị cảnh quan đối với các công trình thấp tầng, chưa kể tới yếu tố vi khi
hậu, hơn nữa bức tường cao tầng lại có chiều cao tương đối đều nhau, thiếu điểm
nhấn, dàn trải phần nào đã giảm giá trị cảnh quan của KĐT.
Một vấn đề nữa là khả năng kết nối về cảnh quan giữa các KĐTM và giữa KĐTM với các khu
hiện hữu lân cận. Các KĐTM thường bám theo các trục giao thông chính hoặc một
số KĐT có vị trí gần nhau nhưng không có kết nối về kiến trúc cảnh quan- ví dụ
như KĐTM Cầu Giấy- Trung Yên, Mỹ Đình - Mễ Trì…Có thể nói, trong giai đoạn
2000- 2005, quy hoạch các KĐTM tập trung vào yếu tố sử dụng đất, yếu tố cảnh
quan chưa được xem xét kỹ, chiều cao các công trình giai đoạn này tối đa từ 9-
19 tầng, một số khu đề xuất cao hơn (Linh Đàm 29 tầng, Trung Hoà- Nhân Chính 34
tầng), vì vậy khi đi vào thực tế triển khai đa số các KĐTM đều có những điều
chỉnh về chiều cao công trình tại các vị trí điểm nhấn cảnh quan và tăng hiệu
qủa sử dụng đất nhưng cũng ảnh hưởng tiêu cực tới hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội đã được tính toán của KĐT. Bản sắc riêng của từng KĐT cũng chưa được nghiên
cứu trong giai đoạn này, các KĐT không có điểm khác biệt, nét đặc sắc riêng trừ
một số khu gắn kết với chức năng công cộng như công viên, mặt nước.
- Về quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội: thực tế tại một số KĐTM khi đưa vào sử dụng
còn tồn tại các vấn đề như hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ, vướng mắc từ khâu
thiết kế, thi công đến khâu quản lý, vận hành, thời gian thi công kéo dài, dẫn
đến hầu hết các hệ thống hạ tầng kỹ thuật đều đã xuống cấp nghiêm trọng trong
khi chưa hoàn chỉnh tổng thể, gây ảnh hưởng xấu tới đời sống nhân dân, mất mỹ
quan đô thị. Hệ thống giao thông, đỗ xe chưa tính toán cụ thể lưu lượng dẫn đến
ùn tắc ngay trong KĐT. Hệ thống hạ tầng xã hội chưa được quan tâm đúng mức, tuy
đã có song còn thiếu, phân bổ rải rác, chưa được tính toán kỹ lưỡng. Các tiện
ích xã hội như trường học, nhà trẻ, cây xanh, thể dục thể thao cũng trở nên quá
tải khi phục vụ cho dân cư KĐTM và khu lân cận. Các không gian xanh, mặt nước
đều ở tình trạng cục bộ từng nhóm nhà, thiếu tính liên kết thành chuỗi, thiếu
các không gian sinh hoạt công cộng, đặc biệt khi đô thị phát triển, chất lượng
cuộc sống được nâng lên thì không gian sinh hoạt công cộng phải chú ý tới việc
phục vụ cho từng nhóm dân cư đô thị khác nhau. Tồn tại lớn của quy hoạch hạ
tầng kỹ thuật các KĐTM là khả năng kết nối với hệ thống của thành phố cũng như
của khu vực, nhiều KĐTM có cốt cao độ cao hơn khu dân cư lân cận dẫn đến khu
dân cư không thừa hưởng hạ tầng kỹ thuật của KĐT như mong đợi, thậm chí là điểm
úng ngập khi có điểm mưa lớn.
- Về quản lý đầu tư KĐTM: vai trò của Luật Xây dựng, Nghị định 08/2005/NĐ-CP, Nghị định
02/2006/NĐ-CP, các thông tư hướng dẫn thi hành, hệ thống Quy chuẩn, Tiêu chuẩn
ngành… là cực kỳ quan trọng, đóng vai trò quyết định cho việc hình thành mô
hình các KĐTM giai đoạn này. Cho đến nay, các văn bản pháp quy này đã đạt nhiều
hiệu quả trong việc hỗ trợ thành mô hình các KĐTM trong cả nước nói chung và Hà
Nội nói riêng.
Tuy
nhiên sau nhiều năm áp dụng vào thực tế cũng nảy sinh một số vấn đề chưa phù
hợp. Việc xác định quỹ đất 20% đầu tư xong hạ tầng trả lại Thành phố mặc dù đã
có yếu tố tích cực là trả lại quỹ nhà tài định cư cho Thành phố nhưng cũng là
bất cập khi phải xác định thêm chủ đầu tư cũng như quản lý đầu tư, khớp nối hạ
tầng của KĐT chưa kể tiến độ triển khai không theo tiến độ của KĐT. Bất cập
nhất là mô hình nhiều chủ đầu tư trên cùng một quy hoạch KĐTM, chủ đầu tư GPMB,
đầu tư hạ tầng kỹ thuật riêng, mỗi công trình hoặc cụm công trình một chủ đầu
tư làm phức tạp trong quá trình khớp nối về hạ tầng và kiến trúc cảnh quan,
chưa kể tiến độ khác nhau dẫn đến có công trình đã đưa vào sử dụng nhưng các
công trình khác vẫn đang thi công gây mất mỹ quan môi trường .
- Về trách nhiệm của tư vấn lập quy hoạch và chủ đầu tư dự án: trong thời gian qua, chúng ta thường
nghe câu “quy hoạch treo”, theo quan điểm của chúng tôi, chỉ có “dự án treo” vì
quy hoạch các KĐT để triển khai thành các dự án thành phần phải ở tỷ lệ 1/500.
Dự án không triển khai được trước hết do tư vấn lập quy hoạch không khả thi, có
thể do kỹ thuật, cũng có thể do đầu tư kinh tế quá lớn (thường ở khâu giải
phóng mặt bằng), không hiệu quả nên không kêu gọi được chủ đầu tư. Quy hoạch đô
thị là môn khoa học liên ngành, đòi hỏi nhiều bộ môn, nhiều lĩnh vực cùng tham
gia, như kinh tế đô thị, cây xanh và cảnh quan, môi trường, cấp thoát nứơc,
điện, thông tin, lịch sử, văn hoá, xã hội học đô thị… Trên thực tế, những lực
lượng này vừa thiếu vừa yếu lại phối kết hợp với nhau chưa tốt. Các KTS tham
gia công tác thiết kế hầu hết đều chỉ muốn làm nhanh, đúng với các tiêu chí của
chủ đầu tư đưa ra, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn về quy hoạch tức là lựa
chọn giải pháp an toàn, làm đúng chính tả thay vì sáng tạo, chưa thể hiện tầm
nhìn của người làm quy hoạch. Và vì thế các đồ án quy hoạch ra đời với chất
lượng thấp do không được nghiên cứu kỹ lưỡng hoặc làm ẩu. Ví dụ như xung quanh
các công trình cao tầng Linh Đàm, Trung Hoà- Nhân Chính, mặt cắt đường rất nhỏ,
gây quá tải cho bản thân công trình. Lực lượng làm công tác thẩm tra, thẩm định
còn hạn chế về trình độ năng lực. Quy hoạhc nhiều nhưng chất lượng thấp thiếu
đồng bộ. Tính dự báo và tính định hứơng phát triển KT- XH còn chưa được thể
hiện rõ, thiếu tầm nhìn, thiếu tính khả thi. Hiện nay chúng ta làm nhiều quy
hoạch, song các quy hoạch không kết nối, không đồng bộ đã dẫn đến sự chồng
chéo. Các quy hoạch ngành thiếu sự phối hợp; quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
hệ thống thông tin, điện, quy hoạch mạng lưới chợ, bệnh viện…xảy ra hiện tượng
mạnh ai nấy làm. Một số KĐT được thiết kế chỉ tính toán tới giới hạn của khu
đất, không có sự liên kết với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của
toàn khu, của tổng thể đô thị.
Về phía các chủ đầu tư, các dự án được triển khai theo vốn đóng góp của khách hàng rồi
mới xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Tâm lý chung của các chủ đầu tư vẫn nặng về kinh
doanh theo lợi nhuận chứ chưa thực sự quan tâm đến vấn đề phải đầu tư nghiêm
túc cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật một cách đồng bộ. Lý giải cho việc hệ thống
hạ tầng nhanh xuống cấp cũng như khó khăn trong việc cải tạo và vận hành. Có
thể nói việc quy hoạch, quản lý đầu tư xây dựng các KĐTM đang thiếu đi một mô
hình chuẩn để đáp ứng những yêu cầu về một đô thị hiện đại, có bản sắc và phát
triển bền vững. Việc quản lý, vận hành KĐT cũng chưa có quan điểm chung, đa số
mang tính chất cục bộ trong KĐT, không quan tâm tới lợi ích của dân cư lân cận,
thậm chí có khu còn rào kín, đặt trạm kiểm soát, phí dịch vụ cũng không thống
nhất.
Đô
thị là sản phẩm của văn minh xã hội, nó phản ánh một cách tổng hợp quá trình và
trình độ phát triển của xã hội. Đô thị đẹp phải là sản phẩm của quá trình và
trình độ phát triển của một xã hội. Quy hoạch tốt là quy hoạch có thể phát
triển những nét đặc trưng, những thế mạnh về tự nhiên, văn hoá xã hội, chính
trị, phong tục tập quán…của đô thị đó, tạo cho nó hình ảnh riêng biệt, có sự
hài hoà và thống nhất giữa cái hiện hữu và cái mới. Là sản phẩm của xã hội, đô
thị phải phục vụ cho mọi đối tượng, tầng lớp của xã hội hướng tới mô hình phát
triển KĐTM có bản sắc và bền vững nhất là trong bối cảnh thành phố Hà Nội triển
khai phủ kín quy hoạch sau khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét