Gần đây, trên các phương tiện thông tin đại chúng khái niệm “chống đầu cơ nhà đất” liên tục xuất hiện với tần suất rất cao như :“Ba giải pháp chống đầu cơ nhà đất”, “đánh thuế thấp, khó chống đầu cơ nhà đất”, “giới đầu cơ nhà đất hoang mang”,…
Theo
đó, có thể hiểu nôm na la, giới đầu cơ là rất xấu xa và Nhà nước phải có trách
nhiệm chống đầu cơ.
Tuy nhiên, điều tôi băn khoăn là câu hỏi: “thế nào là đầu cơ nhà
đất?”. Để đi tìm câu trả lời, tôi đã lang thang các nhà sách trong thành phố,
tìm các sách về kinh tế, kinh doanh, bất động sản nhưng không hề có sách nào mô
tả rõ ràng thế nào là đầu cơ nhà đất và tại sao đầu cơ nhà đất lại xấu xa, phá
hoại kinh tế, ảnh hưởng tới đời sống nhân dân…
Do đó, tôi đã chọn giải pháp là hỏi những người xung quanh và đa
số định nghĩa như sau :”đầu cơ nhà đất là mua nhà đất mà không sử dụng, mua
nhiều hơn một nhà đất và mua đi bán lại nhiều lần trong vòng một hoặc hai
năm”.Hy vọng rằng, khái niệm này tương đương với khái niệm đầu cơ đang được sử
dụng trên các phương tiện thông tin đại chúng hiện nay.
Vì không tìm được tài liệu nào nói về đầu cơ nhà đất có hại cho
nền kinh tế nên tôi xin phép được mô tả chút ít về đầu cơ chứng khoán trước khi
quay trở lại đề tài “đầu cơ nhà đất có phá hoại nền kinh tế hay không?”
Nhà đầu cơ chứng khoán có phá hoại nền kinh tế không?
Xin bắt đầu bằng một thí dụ quen thuộc trên thị trường chứng
khoán. Ngày nay, dù là một người bình thường đi nữa, chỉ cần bật tivi cũng thấy
cảnh mua bán cổ phiếu như tranh cướp trên thị trường chứng khoán. Các nhà đầu
tư (investor), hay gọi là đầu cơ (speculator) cũng vậy, mua tranh bán cướp rất
dữ dội, và họ chỉ mua bán của nhau. Họ mua bán lòng vòng ngày này sang ngày
khác, nhưng không phải vì mua bán lòng vòng thế mà giá cổ phiếu cứ ngày một
tăng. Giá có lúc tăng, lúc giảm, thậm chí có lúc gần như suy sụp… Chúng ta cũng
đã thấy các nhà đầu tư chứng khoán tại Việt Nam đau khổ như thế nào khi chỉ số
VN index liên tục giảm. Như vậy, có thể kết luận rằng: giá cổ phiếu tăng hay
giảm không phụ thuộc vào số lần mua đi bán lại.Thế thì cổ phiếu tăng giảm do lẽ
gì? Các chuyên gia chứng khoán trả lời tại thị trường. Kinh tế thị trường cho
rằng giá cả được xác lập bởi quy luật cung cầu, khi cung tăng- cầu giảm, giá
giảm; khi cung giảm- cầu tăng, giá tăng.
Đã có thời gian, nhiều người cho rằng việc mua đi bán lại lòng
vòng trên thị trường chứng khoán của các nhà đầu tư (đầu cơ) là móc túi của
nhau, công ty cổ phần không được gì, không có tác dụng phát triển kinh tế.
Nhưng bây giờ, rất may mắn, không còn mấy người nghĩ rằng việc mua bán lòng
vòng các cổ phiếu là làm hại xã hội, không có tác dụng phát triển nền kinh tế.
Các sách giáo khoa về tài chính đã xem việc mua đi bán lại cổ phiếu có tác dụng
tốt đến nền kinh tế vì những lý do sau: Doanh nghiệp phát triển cần huy động
vốn sẽ phải phát hành cổ phiếu, tức mở ra thị trường sơ cấp (thị trường phát
hành chứng khoán lần đầu, hay còn gọi là giá gốc). Giai đoạn này, vốn trực tiếp
“chảy” vào doanh nghiệp, lúc này doanh nghiệp có tiền để phát triển hoạt động
sản xuất kinh doanh, làm lợi cho doanh nghiệp vcho xã hội. Tuy nhiên, nếu chỉ
tới đó thôi thì chưa đủ. Người đầu tư mua cổ phiếu ở thị trường sơ cấp sẽ có
lúc cần tiền để tiêu dùng hoặc đơn giản là không muốn giữ tài sản đó nữa. Họ
muốn bán lại cổ phiếu của mình. Thị trường mua đi bán lại cổ phiếu ra đời (tức
thị trường thứ cấp). Như vậy, ta thấy: Không có thị trường thứ cấp sẽ không có
thị trường sơ cấp; Không có thị trường sơ cấp doanh nghiệp sẽ không huy động
được vốn; Doanh nghiệp không huy động được vốn thì doanh nghiệp không phát
triển được; Doanh nghiệp không phát triển, kinh tế xã hội cũng không phát
triển.
Ở thị trường thứ cấp, người mua và người bán đều hành động vì
lợi nhuận của riêng họ chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay xã hội, động
cơ này tất nhiên không mang ý nghĩa cao cả nhưng nó l chính đáng và gián tiếp
thúc đẩy kinh tế phát triển.
Nhà đầu cơ nhà đất có phá hoại nền kinh tế không?
Đem những điều này soi vào thị trường bất động sản thì có thể
thấy rõ một vài điều khá thú vị. Chẳng hạn, chúng ta thử xem hoạt động luân
chuyển vốn trên thị trường của một dự án khu dân cư, ví dụ như khu đô thị mới
Phú Mỹ Hưng, quận 7 hoặc sàn bất động sản Vinhomes chẳng hạn. Mỗi khi
có dự án mới, Phú Mỹ Hưng rao bán các căn hộ tại phòng kinh
doanh công ty, chẳng khác gì các doanh nghiệp rao bán các cổ phiếu để huy động
vốn trên thị trường sơ cấp. Thông thường, tại đây, người đăng ký mua nhà (hoặc
đất, căn hộ) ở thì tương lai (từ 1 đến 2 năm sau mới nhận nhà) hay còn gọi là
mua bán trên giấy, cũng giống như người mua cổ phiếu sơ cấp. Có thể xem như.
Những nhà đầu tư sơ cấp này sẽ nhượng lại hợp đồng (hoặc sổ đỏ, sổ hồng) cho
các nhà đầu tư thứ cấp tại các trung tâm giao dịch bất động sản. Lúc này, các
quy luật khắc nghiệt của thị trường mới bắt đầu phát huy sức mạnh của nó. Thị
trường thứ cấp càng sôi động thì thị trường sơ cấp càng dễ bán, Phú Mỹ Hưng càng
có nhiều vốn để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng công trình, tạo
sức hấp dẫn cho dự án và uy tín của công ty.
Nhìn theo khía cạnh này, nếu thị trường thứ cấp được kích thích
phát triển, người mua đi bán lại được nhìn nhận như đối tác của chủ dự án, các
chủ dự án sẽ dễ dàng huy động vốn xã hội vào phát triển cơ sở hạ tầng vào các
khu đô thị mới, hết dự án này đến dự án khác được phát triển tạo ra nhiều sản
phẩm và sự lựa chọn làm gia tăng nguồn cung về nhà đất, người tiêu dùng cuối
cùng sẽ có nhiều cơ hội hơn. Hệ thống tư duy ở đây sẽ là: Không có người mua đi
bán lại sẽ không có thị trường thứ cấp; Không có thị trường thứ cấp sẽ không có
thị trường sơ cấp; Không có thị trường sơ cấp chủ đầu tư sẽ không huy động được
vốn; Chủ đầu tư không huy động được vốn, dự án chậm hoàn thành; Dự án chậm hoàn
thành, không có nhiều khu dân cư đẹp như Phú Mỹ Hưng.
Để có khu đô thị Phú Mỹ Hưng như ngày nay, ngoài việc công nhận
nỗ lực không ngừng của của công ty LD Phú Mỹ Hưng còn cần phải nói đến những
đóng góp của khách hàng từ nhiều năm trước. Theo quan sát của tôi, có lẽ phải
đến hơn 90% khách hàng Phú Mỹ Hưng mua nhiều hơn một căn nhà hoặc mua đi bán
lại hay còn gọi là nhà đầu cơ, những người đã dám chấp nhận rủi ro (mua nhà/đất
trên giấy và còn nhiều rủi ro khác như: không xác định được tiền sử dụng đất,
không biết bao giờ có sổ đỏ…) để cung cấp một nguồn vốn chủ lực cho
công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng quản lý và phát triển khu đô thị Phú Mỹ Hưng như
ngày nay.
Để kết luận, chúng tôi mong muốn xã hội có cách nhìn nhận công
bằng hơn đối với những người mua đi bán lại nhà đất (thường bị xem là kẻ đầu cơ
trục lợi xấu xa). Chính những người này là những người đã mạo hiểm gián tiếp
hoặc trực tiếp đưa tiền của mình trước cho các chủ đầu tư để các chủ đầu
tư phát triển các dự án và do đó nếu họ được hưởng lợi từ hoạt động này thì
cũng là lẽ công bằng. Hơn thế, từ cách nhìn nhận thị trường bất động sản, ở một
khía cạnh nào đó, gần giống với thị trường chứng khoán có thể đưa đến những
chính sách và phương pháp xử lý, điều hành thị trường này phù hợp quy luật hơn.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét