Kiến nghị các giải pháp nhằm ổn định niềm tin cho thị trường: Khủng hoảng niềm tin là vấn đề chính gây nên tâm lý chờ đợi của các chủ thể trên thị trường, người có nhu cầu mua nhà thực sự thì chờ đợi giá giảm hơn nữa,…
Nhà đầu tư trong và ngòai nước thì chưa mạnh dạn tham gia do lo ngại sự bất ổn từ kinh tế vĩ mô, hệ thống ngân hàng, tình trạng nhóm lợi ích, tính minh bạch chưa cao, thủ tục còn rườm rà….Do đó trước hết cần có các biện pháp chung để ổn định tâm lý cho thị trường:
- Ưu tiên và thực hiện ngay các biện pháp ổn định kinh tế vĩ mô như Chính phủ đã đề ra tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, cần rà sóat chặt, và công khai minh bạch trong quá trình thực hiện để đảm bảo hiệu quả thực thi các chính sách.
- Đẩy nhanh hơn nữa quá trình tái cơ cấu và ổn định hệ thống tiền tệ ngân hàng: nhanh chóng thành lập tổ chức xử lý nợ mang tầm quốc gia, củng cố lại sức hút của thị trường chứng khoán để làm tiền đề cho sự phát triển ổn định của các doanh nghiệp cũng như cả nền kinh tế.
- Riêng đối với lĩnh vực BĐS: cần phải minh bạch hóa thông tin hơn, xây dựng các chỉ số bất động sản, thông tin về giá, cung cầu, tình hình diễn biến các phân khúc của thị trường để làm cơ sở tham chiếu cho nhà đầu tư như dự án Vinhomes là điển hình. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương cần kết hợp với các cơ quan chuyên môn, các chủ đầu tư định hướng và và đưa ra các báo cáo chung về chi phí giá thành, mức giá của các dự án theo từng khu vực, phân khúc cụ thể để nhà đầu tư có cơ sở so sánh đối chiếu giá thị trường và giá trị dự kiến đầu tư của các dòng sản phẩm, tránh trường hợp ước lượng cảm tính và có tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm theo xu hướng đám đông.
2. Kiến nghị nhằm giải quyết hàng tồn kho:
- Tạo điều kiện cho phép chia nhỏ những căn hộ lớn có diện tích trên 75m2 , chuyển đổi công năng dự án phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Bằng việc ban hành các quy định cụ thể trong việc thực thi, đơn giản hóa hơn các thủ tục để doanh nghiệp có thể nhanh chóng giải quyết tồn kho.
- Cần có các biện pháp hỗ trợ kích cầu đến đối tượng là người mua cuối cùng. Hiện nay lãi suất vay mua nhà vẫn còn khá cao và chưa thật sự được ưu đãi, do đó Chính phủ cần có biện pháp khuyến khích các ngân hàng cam kết hỗ trợ lãi suất vay thấp (dưới 10%) trong thời gian dài trên 10 năm cho một số đối tượng như: những người có thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường, các cặp vợ chồng trẻ, những người mua căn hộ lần đầu…
- Nhà nước cần rà sóat, chọn lọc và mua lại một số dự án có vị trí, diện tích, giá cả phù hợp để thực hiện các chương trình hỗ trợ nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức, làm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, ký túc xá….
- Có chính sách khuyến khích, ban hành các chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp như giảm, hõan tiền thuê đất, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, tạo điều kiện cấp đất sạch, ưu đãi lãi suất vay cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở chính sách, nhà ở xã hội để thu hút các chủ đầu tư tham gia.
- Kiến nghị Bộ xây dựng Ban hành văn bản hướng dẫn riêng cho phép chủ đầu tư được thiết kế các dự án căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 với giá rẻ để đáp ứng nhu cầu rất lớn hiện nay và tạo động lực kích cầu thị trường.
- Điều chỉnh quy định ràng buộc về tỷ lệ căn hộ hiện nay theo hướng tiết giảm tỷ lệ căn hộ lớn và gia tăng tỷ lệ các căn hộ có diện tích nhỏ hơn cho phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.
- Để tăng tính thanh khỏan cho thị trường thứ cấp, kiến nghị cho phép chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Nhà ở hình thành trong tương lai dù đã bàn giao hay chưa bàn giao nhưng phải đóng thuế đầy đủ theo qui định của Nhà nước, mặt khác cũng cần đơn giản hóa hơn các thủ tục hành chánh trong việc chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất cho người dân để làm tăng tính thanh khoản cho thị trường.
- Hiện nay nhiều doanh nghiệp đã phát triển mô hình sản phẩm căn hộ cho thuê có thời hạn dài, với chi phí tương đối thấp - phù hợp với túi tiền và thu nhập của đại đa số người dân, nhưng hành lang pháp lý trong việc quy định mua bán, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với lọai hình này vẫn chưa đầy đủ, do đó cần ban hành những quy định nêu trên để đảm bảo quyền lợi cho nguời sở hữu và làm tăng tính hấp dẫn đối với người mua.
- Mở rộng các điều kiện cho phép sở hữu nhà hơn đối với nhà đầu tư nước ngòai, không nên hạn chế số lượng nhà sở hữu là 1 căn như hiện nay. Cần cho phép sở hữu nhiều hơn nhưng quy định những điều kiện ràng buộc như: giá tối thiểu được phép mua, quy định giới hạn những dự án, những khu vực người nước ngòai được mua căn hộ, việc giao dịch thực hiện thủ tục phải thông qua người ủy quyền là công dân có địa chỉ thường trú tại Việt Nam….
3. Kiến nghị về vấn đề vốn:
- Đẩy nhanh tiến độ đưa vào thí điểm mô hình Qũy tiết kiệm nhà ở và Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) nhằm để tạo thêm nguồn vốn cho các doanh nghiệp BĐS.
- Khuyến khích các ngân hàng cung cấp tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS có dự án khả thi, phù hợp với nhu cầu thị trường để tiếp tục có nguồn vốn triển khai dự án.
- Nguồn vốn ngọai cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với lĩnh vực BĐS, trong năm qua nguồn vốn FDI đăng ký vào dự án BĐS có xu hướng giảm mạnh, có dấu hiệu nhiều nhà đầu tư rút vốn khỏi các dự án do sự chậm tiến độ, và nhiều dự án bị trì hõan. Do đó trong thời gian sắp tới cần đẩy mạnh khuyến khích và thu hút hơn nữa dòng vốn ngoại cho thị trường.
- Nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn về vốn cũng như tạo điều kiện cho khách hàng chuyển nhượng nhà ở, thúc đẩy các giao dịch về nhà ở trên thị trường này; Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP theo hướng cho phép Chủ Đầu tư được huy động vốn ứng trước của khách hàng từ giai đọan giải phóng mặt bằng, triển khai thực hiện cơ sở hạ tầng theo giai đọan đầu tư Dự án.
4. Kiến nghị giảm áp lực chi phí cho doanh nghiệp:
- Giảm áp lực chi phí đất cho doanh nghiệp bằng việc điều chỉnh những bất cập của Nghị định 69/2009 và Nghị định 120/2010 hiện nay đang quy định mức nộp quá cao. Giãn tiến độ đóng tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp phù hợp với tiến độ bán hàng, tiến độ cho thuê của dự án hoặc kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất, nên chia nhỏ việc đóng tiền sử dụng đất thành nhiều đợt.
- Giảm lãi suất cho vay đối với các khỏan nợ cũ, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp về mức 20%, giãn hoặc miễn giảm thuế VAT trong 6 tháng cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.
- Cần đơn giản hóa và tiết giảm các thủ tục hành chánh trong tất cả các khâu để rút ngắn thời gian triển khai nhằm tiết giảm chi phí và hạn chế các khỏan phí do tệ “phong bì lót tay” phát sinh làm tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Tránh cơ chế nhiều khâu, nhiều cửa, và cần kiểm sóat chặt chẽ các cơ quan thực hiện thủ tục hành chính, giáo dục ý thức trách nhiệm và nâng cao sự chuyên nghiệp cho nhân viên thực hiện các thủ tục hành chánh.
5. Kiến nghị về thủ tục pháp lý:
- Hiện nay Luật Đất đai chỉ cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất mà không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trường hợp thuê đất theo hình thức trả tiền thuê hàng năm). Điều này sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong giai đoạn thiếu vốn như hiện nay, nhiều doanh nghiệp sau khi thuê đất bị thiếu vốn muốn chuyển nhượng một phần diện tích nhưng lại bị cấm. Do đó dẫn đến việc lãng phí nguồn lực.
- Khâu giải phóng mặt bằng hiện nay luôn gặp nhiều khó khăn với chi phí cao do chủ đầu tư và người dân không thể thỏa thuận được mức giá hơp lý, hoặc các vấn đề liên quan đến “hậu giải tỏa” chưa được quan tâm đúng mực như vấn đề tái định cư…; do đó rất cần sự hỗ trợ của Nhà Nước trong việc định giá đền bù hợp lý, và quy hoạch các khu tái định cư phù hợp để tránh thiệt hại lợi ích đôi bên đồng thời đẩy nhanh tiến độ dự án, tránh lãng phí và phát sinh tranh chấp.
- Trong thời gian qua phát sinh nhiều tranh chấp, kiện cáo xung quanh vấn đề chung cư, do người dân cảm thấy lợi ích không được đảm bảo, việc tính tóan các chi phí bảo trì, quản lý không công khai, minh bạch, không thống nhất, và các quy định về diện tích chung – riêng cũng còn nhiều bất cập. Do đó chính phủ cần sửa đổi luật hoặc sớm ban hành văn bản pháp lý về chung cư quy định về các thủ tục giao dịch, chất lượng, quy định về quản lý…nhằm đảm bảo lợi ích của đại bộ phận người dân.
6. Kiến nghị chung về việc thay đổi quan điểm tư duy liên quan đến pháp lý nhà đất để tăng tính thanh khoản của thị trường:
Hiện nay dòng đời của dự án thường kéo dài quá lâu, trong khi đó pháp luật bắt buộc nhà đầu tư phải hoàn tất việc xây dựng công trình mới cấp giấy hồng cho các loại căn hộ, kể cả nhà phố, nhà biệt thự. Quan điểm này xuất phát từ việc chống phân lô bán nền hoặc chống huy động vốn của dân mà không thực hiện dự án. Tuy nhiên trên thực tế, cách quản lý này lại làm cho tính thanh khoản của thị trường bị giảm rất nhiều bởi vì trong suốt quá trình nhiều năm thực hiện dự án, doanh nghiệp không thể tiêu thụ sản phẩm cũng không thể thế chấp ngân hàng vì không có giấy tờ pháp lý (chỉ khi xây dựng xong mới được cấp giấy hồng). Để giúp thị trường nhanh chóng khởi động lại được và có thể giao dịch thông suốt, Chính phủ nên có sự điều chỉnh pháp luật theo hướng:
- Cấp ngay giấy đỏ quyền sử dụng đất khi nhà đầu tư đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư có thể mang giấy này thế chấp ngân hàng để vay vốn đầu tư bổ sung. Đối với dự án lớn, thậm chí Chính phủ có thể cho nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ và cấp giấy đỏ tương ứng cho phần đất đã nộp thuế.
- Tuỳ theo năng lực của chủ đầu tư, họ có thể sang nhượng phần đất có giấy đỏ cho chủ đầu tư khác bằng cách thức đơn giản nhất là công chứng hợp đồng sang nhượng và đăng ký lại chủ quyền mới. Việc quản lý quy hoạch và xây dựng không hề ảnh hưởng vì chủ đầu tư nào cũng phải làm theo quy hoạch được duyệt.
- Nhu cầu xây dựng nhà thấp tầng riêng lẻ của người dân vẫn còn rất lớn, nhất là ở những vùng ngoại vi chưa có yêu cầu xây dựng nhà cao tầng, do đó Chính phủ nên tạo điều kiện cho họ xây dựng theo kế hoạch riêng thích hợp với nguồn tài chính của họ. Có nghĩa là không nên bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà hàng loạt rồi mới được bán vì hoàn cảnh của mỗi hộ là rất khác nhau, chỉ cần quản lý chặt chẽ khi họ xây dựng cho đúng theo thiết kế mẫu nhà được duyệt (mà mẫu này cũng không nên quá khắt khe chi li).
Thị trường bất động sản VN chỉ mới hình thành được khoảng 18 năm với 3 chu kỳ tăng trưởng và suy giảm. Tôi tin rằng năm 2013 sẽ là năm kết thúc của chu kỳ thứ 3 để dần bước vào một thời kỳ phát triển mới cả về quy mô, chất lượng lẫn phương pháp đầu tư, từng bước nâng cao tính chất của thị trường bất động sản ngày càng ổn định, thông thoáng và an toàn hơn cho cả người đầu tư lẫn người sử dụng. Đoàn tàu bất động sản lao trên con đường dốc đứng xuống một vực thẳm, nhưng hãy bền gan và tỉnh táo, sau một ngã rẽ tử thần, nếu vững tay lái, sẽ hiện ra vùng đất mới đầy hứa hẹn.
Xem thêm: MƯỜI NĂM PHÁT TRIỂN CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI HÀ NỘI
Xem thêm: MƯỜI NĂM PHÁT TRIỂN CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI HÀ NỘI
0 nhận xét:
Đăng nhận xét