Có thể nói, chưa bao giờ thị trường BĐS Việt
Nam lại đối mặt với nhiều vấn đề nan giải và khó khăn toàn diện như trong mấy
năm qua và đặc biệt là năm 2012.
Bên cạnh tác động của
khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khó khăn do những yếu kém kinh tế vĩ mô trong
nước vẫn rất nặng nề: hệ thống chính sách tiền tệ và ngân hàng lộ rõ nhiều mặt
bất cập, tiến trình tái cơ cấu diễn biến chậm hơn so với lộ trình dự tính của
chính phủ; nợ xấu tăng và biến động phức tạp, tốc độ tăng trưởng GDP rơi về mức
thấp, tổng cầu nền kinh tế suy giảm nghiêm trọng, tồn kho tăng cao; lạm phát và
lãi suất tạm thời hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ tăng trở lại; thị trường
vàng đầy bất ổn và cơ chế quản lý còn khập khiểng…Tất cả những nguyên nhân trên
đã tác động đến hầu hết mọi thành phần của nền kinh tế và khiến cho thị trường
BĐS vốn đã trì trệ lại càng khó khăn và ảm đạm hơn.
Mặc dù trong thời gian
vừa qua Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh
nghiệp và tìm các giải pháp kích cầu kinh tế như: kiềm giảm lãi suất vay trong
6 tháng đầu năm; nới lỏng tín dụng hơn cho lĩnh vực bất động sản; cho phép
khoanh nợ, giãn nợ; ban hành Nghị quyết 13 về việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp,
giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, thuế VAT...cho các doanh nghiệp vừa và
nhỏ…nhưng vẫn chưa thể giúp thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp BĐS phá
sản, giải thể, … đã gây tác động tiêu cực cho cả nền kinh tế.
NHỮNG KHÓ KHĂN LỚN DOANH NGHIỆP BĐS ĐANG ĐỐI
MẶT
Khủng hoảng niềm tin, hàng tồn kho tăng cao
Mặc dù trong 9 tháng
đầu năm, thị trường liên tục chứng kiến nhiều đợt giảm giá mạnh tại hầu hết các
phân khúc, thậm chí nhiều doanh nghiệp chấp nhận bán lỗ dưới giá thành,
ngân hàng và các nhà đầu tư thứ cấp đua nhau cạnh tranh giảm giá để
thu hồi vốn… nhưng hàng tồn kho vẫn không suy giảm, tốc độ bán hàng rất chậm,
khối lượng giao dịch cạn kiệt, nguồn cung dư thừa và ùn ứ đặc biệt là ở phân
khúc căn hộ và đất nền. Việc không tiêu thụ được hàng trong một thời gian dài
mà vẫn phải trả các chi phí tăng cao đã đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng
thua lỗ, mất khả năng thanh khoản và phá sản.
Theo báo cáo của Bộ
xây dựng, hiện nay giá trị tồn kho trong lĩnh vực BĐS đã xấp xỉ 41.000 tỷ đồng,
trong đó tồn kho 16.469 căn chung cư, 5.176 căn hộ thấp
tầng, hơn 1,6 triệu m2 đất nền…. Điều này cho thấy nhà đầu tư
đánh mất niềm tin vào thị trường, và có tâm lý chờ đợi giá nhà tiếp tục giảm
thêm nữa trong thời gian tới. Tuy nhiên do các chi phí đầu vào như giá đất,
tiền thuê đất, chi phí xây dựng….ở Việt Nam khá cao nên các chủ đầu tư khó có
thể giảm giá thêm được nữa, cung cầu không gặp nhau và thị trường vẫn tiếp tục
trầm lắng.
Nợ xấu và bài toán về vốn cho thị trường:
Theo số liệu thống kê
được báo cáo tại Kỳ họp thứ 4 – Quốc hội Khoá 13, hiện nay ước tính dư nợ tín
dụng liên quan đến BĐS có giá trị xấp xỉ 1triệu tỷ đồng (tương đương 50 tỷ USD)
chiếm 57% tổng dự nợ cả nước. Thị trường ảm đạm thiếu thanh khoản đã làm tỷ lệ
nợ xấu của khối BĐS gia tăng nhanh chóng từ đầu năm đến nay và gây mất ổn định
cho hệ thống tiền tệ ngân hàng cũng như ảnh hưởng đến dòng vốn của cả nền kinh
tế.
Nợ xấu cũng chính là
nguyên nhân chính làm tắc nghẽn luồng vốn vì hiện nay các ngân hàng không mấy
mặn mà trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS, nhiều dự án thiếu vốn bị đình
trệ, tạm ngừng; khách hàng vay cá nhân mua nhà cũng gặp nhiều khó khăn.
Bên cạnh đó, các kênh huy động khác cũng gặp hạn chế do tình hình
chung của nền kinh tế không mấy khả quan: thị trường chứng khoán chưa có dấu
hiệu hồi phục, nguồn vốn FDI sụt giảm, Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), Quỹ tiết
kiệm nhà ở chưa được triển khai vào thực tế…
Các chi phí đầu vào tăng cao:
Chi phí đất: Giá thành BĐS cao là do các quy định về
giá đất và cách tính tiền sử dụng đất ở nước ta chưa phù hợp và còn nhiều bất
cập. Hiện nay, theo các quy định về nộp tiền sử dụng đất và khấu trừ tiền đền
bù, cho thuê đất trong Luật Đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định
120/2010/NĐ-CP, doanh nghiệp phải vừa bồi thường giải phóng mặt bằng, vừa phải
nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, mặt khác tại thời điểm đầu tư dự án cũng
không thể biết chính xác được số tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu, do đó
dẫn đến việc chi phí đất đầu vào rất cao, làm cho mặt bằng giá của thị trường
BĐS cao hơn so với các nước trong khu vực.
Chi phí nguyên vật
liệu và xây dựng tăng do lạm phát: kể từ năm 2010, tình hình lạm phát cao đã làm cho các chi
phí xây dựng đầu vào tăng từ 30% trở lên, trong khi giá nhà tiếp tục
suy giảm, đã đẩy nhiều doanh nghiệp BĐS vào tình trạng thua lỗ.
Gánh nặng chi
phí lãi vay: Mặc
dù lãi vay đã giảm nhưng hiện nay mức lãi suất áp dụng cho lĩnh vực BĐS vẫn còn
cao; hơn nữa, nợ xấu gia tăng đã làm tăng gánh nặng từ chi phí lãi của các
doanh nghiệp.
CÁC KHÓ KHĂN VƯỚNG MẮC
VỀ MẶT PHÁP LÝ, THỦ TỤC HÀNH CHÍNH LÀM GIẢM SỨC HẤP DẪN VÀ TÍNH THANH KHỎAN CỦA
THỊ TRƯỜNG
Thủ tục hành
chính rườm rà, kéo dài: theo kết quả khảo sát do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) thực
hiện mới đây cho thấy có 65% doanh nghiệp cho rằng thủ tục hành chính trong
lĩnh vực đất đai gây nhiều bức xúc nhất và có 73,9% doanh nghiệp cho rằng cần
phải cải tiến thủ tục hành chính trong lĩnh vực BĐS. Thật vậy, hiện nay vấn đề
thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực BĐS quá cồng kềnh và nhiều thủ tục
rườm rà. Trong đó cụ thể:
o Thị
trường BĐS sơ cấp thì có các thủ tục hành chính ở khâu giao, thuê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, thực hiện các
vấn đề tài chính về đất đai, cấp phép xây dựng, quy hoạch, thiết kế…
o Thị
trường BĐS thứ cấp: các thủ tục liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, thế
chấp, góp vốn dự án bằng quyền sử dụng đất, các vấn đề liên quan đến tài chính
như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS, việc sang tên,
cấp giấy tờ chủ quyền nhà đất….
Chính những thủ tục
rườm rà và phức tạp, nhiều khâu, nhiều cửa trên đã làm kéo dài thời gian xây
dựng dự án tại Việt Nam ở hầu hết tất cả các giai đọan (nhất là ở khâu đền bù
giải phóng mặt bằng), do đó cũng là một nguyên nhân chính làm cho chi phí xây
dựng các dự án bị “đội” lên vì tiến độ chậm trễ và phát sinh thêm chi phí vốn
và các lọai phí “ngòai luồng”. Hơn nữa, việc giám sát các cơ quan, các nhân
viên thực hiện thủ tục hành chánh còn chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng quan
liêu, cơ chế xin cho…Việc thực hiện chuyển nhượng dự án BĐS cũng gặp nhiều khó
khăn vướng mắc đã làm hạn chế tính thanh khỏan của thị trường.
Quy định pháp luật
liên quan đến lĩnh vực đất đai chưa hòan thiện: như các quan điểm về sở hữu đất đai chưa
phù hợp còn mang nặng tính hành chánh, việc quy định giá đất không phù hợp đã
làm phát sinh các rắc rối trong quá trình đền bù giải tỏa…gây ra nhiều vấn đề
kiện tụng tranh chấp.
Chưa có quy định về
quản lý chung cư, phát sinh nhiều bất cập: đặc biệt trong năm vừa qua vấn đề phát
sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư bùng phát mạnh do chưa có các
quy định cụ thể về luật chung cư, các vấn đề phát sinh liên quan đến việc sở
hữu chung – riêng, phí bảo trì, phí quản lý, những vấn đề đảm bảo lợi ích của
người dân, chậm tiến độ xây dựng, chất lượng dự án không đảm bảo....Thực trạng
này càng làm cho phân khúc thị trường chung cư vốn dĩ đang gặp nhiều khó khăn
sẽ càng trở nên kém hấp dẫn và ảm đạm hơn.
Các quy định về giá
đất, thuê đất chưa phù hợp gây khó cho chủ đầu tư: Việc quy định giá đất chưa phù hợp trong Nghị
định 69/2009 và Nghị định 120/2010… đã dẫn đến thực trạng nhiều doanh nghiệp
“ngại” đầu tư trong giai đoạn hiện nay. Nếu những bất cập trên không nhanh
chóng thay đổi thì sẽ khó có thể kéo giảm mặt bằng giá BĐS và các doanh nghiệp
sẽ không tích cực đầu tư trong hiện tại; về lâu dài sẽ dẫn đến tình trạng thiếu
hụt và mất cân đối nguồn cung trong thời gian 5 – 10 năm sau.
Ngòai ra hiện nay vẫn còn thiếu những chính sách,
quy định và hành lang pháp lý cho sự phát triển của các dòng sản phẩm mới (đáp
ứng được nhu cầu thực) nhằm kích cầu thị trường trong giai đoạn hiện nay như:
*Chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ, thủ
tục xin phép còn nhiều khó khăn. Chưa có chính sách khuyến khích và quy định cụ
thể trong việc xây dựng căn hộ diện tích nhỏ; *Thiếu hành lang pháp lý trong
việc mua bán, sở hữu cho lọai hình căn hộ thuê dài hạn, căn hộ mua bán có thời
hạn…- do đó các doanh nghiệp vẫn chưa mạnh dạn trong việc triển khai thực hiện,
làm kéo dài tình trạng ảm đạm của thị trường.
Tuy nhiên thị trường
BĐS trong năm 2012 không hòan tòan là một bức tranh “xám xịt’. Trong khó khăn
luôn tìm thấy cơ hội, năm 2012 xuất hiện nhiều dòng sản phẩm mới ở phân khúc
căn hộ giá rẻ trên dưới 1 tỷ đồng, nhiều căn hộ có giá dao động từ 500triệu đến
dưới 1 tỷ, an ninh tốt, dự án hòan thiện đúng tiến độ, chất lượng tốt….. vẫn
được giao dịch và nhận được sự quan tâm của những khách hàng có nhu cầu mua để
ở. Bên cạnh đó, để đẩy nhanh tiến độ bán hàng và cải thiện thanh khoản, một số
doanh nghiệp đã có nhiều sáng kiến như hình thức sản phẩm căn hộ dịch vụ cho
thuê dài hạn 15 năm của Công ty Lê Thành, hoặc dự án Bee Home của Tập đòan
C.T…. Mặc dù đại bộ phận người dân Việt Nam chưa quen với việc sở hữu nhà đi
thuê dài hạn , nhưng cách làm này mở ra một hứơng đi mới cho thị trường, và nó
phù hợp với túi tiền của người dân, có nhiều tiềm năng phát triển trong tương
lai.
Việc nắm bắt được nhu cầu thực của thị trường
sẽ giúp các doanh nghiệp có chính sách tái cơ cấu dòng sản phẩm và điều chỉnh
chiến lược kinh doanh hợp lý hơn để tồn tại trong giai đọan khủng hỏang hiện
nay. Nhưng các doanh nghiệp cũng cần tỉnh táo và có chiến lược cụ thể rõ ràng
trong việc đầu tư mà không nên chạy theo phong trào như trong năm 2007, cần
phải tiến hành khảo sát phân tích thị trường, đo lường nhu cầu thực tế để đưa
ra chiến lược phát triển và tung ra dòng sản phẩm phù hợp, tránh trường hợp ồ
ạt xây dựng nhà giá rẻ mà từ bỏ hẳn các phân khúc thị trường khác. Điều này về
lâu dài sẽ lại dẫn đến tình trạng mất cân đối cung cầu như đã từng diễn ra.
Chính vì thế doanh nghiệp cần phân bổ nguồn vốn hợp lý, có tầm nhìn chiến lược
dài hạn. Vì khi thị trường BĐS hồi phục và tăng trưởng trở lại thì phân khúc
thị trường nào cũng đều đóng góp vai trò riêng của nó.
ĐI LỐI NÀO ĐỂ BẤT ĐỘNG
SẢN KHÔNG CÒN… BẤT ĐỘNG?
Cơ hội phát triển trong năm 2013:
Đối với những thành
phố lớn đang trong tiến trình đô thị hoá, nhu cầu về nhà ở nói riêng và các
loại bất động sản khác như thương mại, văn phòng… nói chung, về lâu dài luôn
tăng nóng, có xu hướng vượt cung vì sự khan hiếm đất đai theo quy hoạch. Tuy
hiện nay nhu cầu có khả năng thanh toán của người dân đang tạm thời chựng lại
do thu nhập thực tế còn thấp cộng với sự khủng hoảng niềm tin vào thị trường
tác động đến hành vi mua sắm và đầu tư; nhưng nếu căn bệnh được bắt đúng và
được chữa trị khôn khéo, kịp thời thì tình hình sẽ xoay chuyển rất nhanh.
Sự phát triển của thị
trường BĐS ở Việt Nam phụ thuộc và chịu ảnh hưởng rất lớn từ nền kinh tế vĩ mô
và các chính sách điều hành của Chính phủ, do đó việc nhận định xu hướng thị
trường phải gắn liền với các hoạch định chính sách của Nhà Nước. Trong năm 2013
sắp tới, thị trường BĐS được nhận định là khu vực được Chính phủ đặt quan tâm
hàng đầu bên cạnh việc giải quyết tồn kho và xử lý nợ xấu của nền kinh tế.
Chính phủ đã và đang
tiếp tục chỉ đạo các định hướng nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường
BĐS trong thời gian tới như:
- Phá
băng BĐS bằng các biện pháp mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, khuyến khích các
tổ chức tín dụng liên kết với các chủ đầu tư hỗ trợ gói tín dụng dài hạn cho
người vay mua nhà, cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ, mua lại các dự án làm dự
án nhà ở xã hội, ký túc xá…
- Sẽ
tiếp tục hạ lãi suất tín dụng nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận
vốn vay.
- Phân
bổ vốn nhanh, đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm, tập trung cho những dự án
tạo sức lan tỏa lớn, nhà ở xã hội, ký túc xá học sinh, sinh viên…
- Đẩy
mạnh thu hút đầu tư để tăng nhu cầu văn phòng làm việc, căn hộ cho thuê; điều
chỉnh chính sách bán nhà cho người nước ngòai có dự án đầu tư, kinh doanh lâu
dài tại Việt Nam…
Với những định hướng
nêu trên có thể thấy trong năm 2013 thị trường BĐS sẽ được quan tâm
chăm sóc hơn, được ưu tiên tạo nhiều cơ hội để tháo gỡ khó khăn.
Xu hướng phát triển trong năm 2013:
Để thị trường BĐS đi vào ổn định và có thể
vượt qua khó khăn trước hết phụ thuộc rất nhiều vào sự ổn định của nền kinh tế
và việc giải quyết vấn đề nợ xấu, tái cơ cấu của hệ thống tiền tệ ngân hàng.
Tuy nhiên tình hình kinh tế năm 2013 được dự báo còn đối mặt với nhiều thách
thức khi nợ xấu tăng cao, tổng cầu suy giảm, tình trạng lạm phát có nguy cơ
tăng lại nếu không kiểm sóat chặt. Chính vì thế ít nhất kỳ vọng đến giai
đoạn giữa năm 2013 thì các chính sách kích cầu và ổn định kinh tế
của Chính phủ mới bắt đầu cho thấy hiệu quả, đồng thời quá trình tái cơ cấu hệ
thống ngân hàng mới đi vào ổn định và vấn đề nợ xấu sẽ dần suy giảm. Khi nền kinh
tế có dấu hiệu khả quan, thu nhập người dân tăng lại thì niềm tin tiêu dùng và
đầu tư mới được củng cố, dòng tiền sẽ bắt đầu quay lại thị trường BĐS điển hình là dự án Vinhomes mặc dù
với tốc độ chậm.
Mặt khác, hiện nay thị trường đang có khối
lượng hàng tồn kho quá lớn, dư cung ở hầu hết tất cả các phân khúc (trừ phân
khúc nhà bình dân). Do đó, việc giải quyết lượng hàng tồn kho lớn này cần có
một thời gian khá dài và phải được sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía, nhiều cơ
quan ban ngành… Ngòai ra Chính phủ đang có chính sách cơ cấu lại thị trường,
hõan và tạm dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng nhằm hạn chế nguồn cung nên
dự báo vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tiếp tục giảm do nhiều dự án sẽ tiếp tục bị trì
trệ và nhiều nhà đầu tư nước ngòai sẽ rút vốn khỏi dự án. Chính vì thế thị trường
BĐS trong giai đoạn đầu năm 2013 sẽ tiếp tục đà giảm giá (do hiện nay cung vượt
quá cầu); kỳ vọng đến giai đọan quý 4 và cuối năm 2013 mặt bằng giá mới dần ổn
định và thanh khỏan thị trường sẽ cải thiện dần.
Về cơ cấu thị trường, trong năm 2013 sẽ là năm
bùng nổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân, sự cạnh tranh giữa các doanh
nghiệp sẽ khốc liệt hơn, người mua sẽ có nhiều cơ hội và hàng hóa để lựa chọn.
Chính vì thế những doanh nghiệp có lợi thế về uy tín, sản phẩm chất lượng, năng
lực tài chính…. mới đủ sức trụ vững trên thị trường.
Năm 2013 sẽ là năm dành cho các nhà đầu tư táo
bạo, còn nắm nhiều tiền mặt, có thể thu mua lại nhiều dự án giá rẻ chờ thị
trường phục hồi sẽ hưởng lợi. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhất là ở khu vực
Đông Á trong khối ASEAN như Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore,
Malaysia… sẽ quan tâm hơn đến thị trường VN. Nhiều hoạt động liên doanh liên
kết và thâu tóm, sáp nhập sẽ diễn ra…
Những phân phúc nào trên thị trường cần được
ưu tiên đầu tư? Câu trả lời là: tất cả các phân khúc đều vẫn cần đầu tư nhưng
cần xác định đúng mục tiêu đầu tư tuỳ theo địa điểm và vị thế của từng dự án,
tuỳ theo nguồn vốn, quy hoạch, chính sách, thời điểm và diễn biến của thị
trường. Sản phẩm của bạn sẽ nằm “bất động” hay tiếp tục “sản” sinh ra doanh
thu, lợi nhuận là dựa vào tài năng, bản lĩnh của từng chủ đầu tư!
0 nhận xét:
Đăng nhận xét